Comment fonctionne un viager ?

Article publié le 06/02/2015 | mis à jour le 16/07/2021 immobilier


Pari trop risqué pour les uns, bonne opération financière pour les autres. Le viager fait son retour et pour en savoir plus, que vous soyez vendeur ou acheteur, cet article vous livre les informations essentielles à connaître relatives à la vente viagère.

Qu’est-ce qu’un viager ?

Généralement utilisée par les personnes âgées qui souhaitent augmenter leur revenu mensuel après la retraite tout en profitant de leur résidence jusqu’à leur mort, la vente en viager permet également à un acheteur d’acquérir un logement à moindre coût, selon la longévité du vendeur.

Lorsqu’une personne achète un bien immobilier en viager, elle s’engage par un acte notarié, à verser une rente au vendeur durant toute la durée de sa vie. Toutes les dépenses d’entretien et de réparation restent à la charge du vendeur qui occupe le bien. L’acheteur paie la taxe foncière mais pas la taxe d’habitation ni les factures d’eau et d'électricité. Les rentes perçues sont imposables dégressivement.

L’acheteur ou crédirentier ne devient réellement propriétaire de la maison ou de l’appartement qu’au décès du vendeur. Avant cela, il ne peut pas profiter du logement, sauf si le vendeur n’occupe pas les lieux (viager libre) et accepte d’en faire profiter le futur propriétaire. Dans ce cas la rente versée est calculée à la hausse.

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Dans la majorité des cas, l’acheteur verse un premier capital nommé “bouquet” au vendeur lors de la vente, en plus des rentes mensuelles qu’il paie au vendeur toute sa vie durant.

La négociation des montants du bouquet et de la rente mensuelle tient compte de la valeur du bien immobilier et de l’âge du vendeur. Plus celui-ci est âgé, moins la décote du bien immobilier est importante.


Les conditions pour vendre en viager

  • Tous les particuliers ayant la capacité juridique, quel que soit leur âge, peuvent vendre leur bien en viager.
  • Ni le vendeur ni l'acheteur ne doivent savoir s'ils font ou pas une bonne affaire. Les modalités de la vente en viager étant directement liées à la longévité du vendeur, ce dernier ne doit pas être atteint d’une maladie pouvant entraîner la mort à la date de la signature afin que son décès soit totalement imprévisible.
  • La vente est automatiquement annulée si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature de l’acte sauf s’il s’agit d’une mort accidentelle.

Le contrat de réversion

La rente est dite réversible lorsqu’en cas de décès du vendeur, une rente est reversée, généralement à 100% ou à 60 % du montant de la rente de départ, à un bénéficiaire qu’il aura choisi (proche, parent, époux). La rente de départ lorsqu’elle inclut cette clause de réversion, est en conséquence moins élevée.

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Par ailleurs, si l’acquéreur décède avant le vendeur, c’est aux ayants droit et héritiers de prendre le relais du versement de la rente viagère jusqu’à la mort du crédirentier.


La clause résolutoire

C’est une disposition particulière de l’acte de viager par laquelle le vendeur peut reprendre entière possession du bien et résilier le contrat de vente dans le cas où l’acheteur n’honorerait pas les versements dus. Le vendeur peut également prévoir de ne pas rembourser le bouquet perçu à la date de la vente.
Sans clause résolutoire, le crédirentier peut tout de même réclamer les rentes non perçues par une procédure d’injonction de payer au tribunal de grande instance.


La clause d'indexation

Cette condition précise que le montant de la rente versée au vendeur sera réévalué chaque année en fonction du coût de la vie, c’est-à-dire du barème légal fixé par la loi de finances ou de l’indice des prix à la consommation.


Cette fiche pour comprendre Comment fonctionne un viager a été rédigée par Émilie V.

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